Wycena nieruchomości może wydawać się, przy pierwszym zetknięciu, bardzo skomplikowana. Istnieje dużo metod przeprowadzenia takiej usługi, może ona zostać wykonana przez różne osoby (a nawet program internetowy!) i cechuje się szeroką rozpiętością cenową. Jest ona również możliwa do samodzielnego przeprowadzenia, jednak wymaga to znajomości konkretnych etapów wyceny nieruchomości, wiedzy na czym ona polega oraz co wpływa na wartość danego lokalu. W poniższym artykule przedstawimy krótki przewodnik po wszystkich wspomnianych zagadnieniach.
Wycena nieruchomości Poznań – co to jest?
Wartość danej nieruchomości zależy od bardzo wielu czynników. Można wśród nich zaliczyć metraż danego lokalu, rozkład pomieszczeń (a także ich ilość) w jego obrębie, liczbę pięter, czy numer kondygnacji na której znajduje się nieruchomość w postaci mieszkania. Bardzo ważna jest również lokalizacja nieruchomości, z czym wiąże się również bliskość przydatnych budynków- takich jak sklepy, szkoły, przedszkola, żłobki, przychodnie lekarskie i tym podobne, a także stopień skomunikowania danego miejsca zamieszkania. Istotne są także takie aspekty jak walory estetyczne nieruchomości, stan jej utrzymania, to czy został przeprowadzony remont (lub czy istnieje konieczność jego przeprowadzenia), wysokość czynszu, stopień zużycia, bezpieczeństwo okolicy oraz, co ciekawe, również jej kryminalna przeszłość. Podczas określania wartości nieruchomości należy także zwrócić uwagę na jej status prawny, obciążenia finansowe i wiele innych czynników.
Porównując wartość takiej nieruchomości (biorąc pod uwagę wszystkie te i inne czynniki, do których zaraz dojdziemy) do innych, podobnych lokali jesteśmy w stanie dokonać wyceny nieruchomości. Taka usługa może zostać przeprowadzona samodzielnie lub innymi drogami. Zależnie od zastosowanej metody, wycena mieszkania, domu, lokalu komercyjnego, działki lub innej nieruchomości może opierać się na innym postępowaniu oraz cechować się różnymi kosztami. Należy jednak zaznaczyć, że jest to działalność wymagająca uwzględnienie wielu czynników oraz przeprowadzenia dokładnego wywiadu w swoim przebiegu, nie należy również do zadań prostych i szybkich.
Wycena nieruchomości Poznań – kiedy jest potrzebna?
Wycena nieruchomości może być przydatna w wielu sytuacjach. Zazwyczaj kojarzy się ona głównie z usługą przeprowadzaną w trakcie procesu kupna-sprzedaży, kiedy to należy oszacować realną wartość danego lokalu, aby móc później ustalić jego adekwatną cenę transakcyjną.
Innym przykładem sytuacji, w której konieczna jest omawiana wycena, stanowi konieczność ustalenia wielkości określonych opłat. Może to być na przykład opłata za użytkowanie wieczyste, podatek od spadku, otrzymanej darowizny lub czynności cywilno-prawnej, opłata adiawencka, czy renta planistyczna.
Wspomniana usługa umożliwia także bankom zabezpieczenie swojej wierzytelności, a klientom banków- procedowanie o kredyt hipoteczny. Oficjalna wycena nieruchomości pod postacią dokumentu zwanego operatem szacunkowym stanowi także dowód podczas postępowania sądowego, w przypadku sprawy dotyczącej sądowego podziału majątku małżonków lub podziału spadku.
Wycena nieruchomości Poznań – w postaci operatu szacunkowego
Jedyną oficjalną metodą przeprowadzenia wyceny nieruchomości jest skorzystanie z usług rzeczoznawcy, który sporządzi dla nas operat szacunkowy (urzędowy dokument, ważny w kontekście prawnym).
Rzeczoznawca to osoba o odpowiednich kompetencjach do wykonywania zawodu. Przede wszystkim posiada ona specjalne uprawnienia, nadane przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. Dodatkowo, musi być on osobą niekaralną, o wykształceniu wyższym (najczęściej osoby związane z tą branżą posiadają szeroką wiedzę na temat inżynierii, budownictwa, architektury czy finansów), przejść podyplomowe studia z wyceny nieruchomości oraz zaliczyć wszystkie niezbędne egzaminy, praktyki, postępowanie kwalifikacyjne oraz zdobyć doświadczenie zawodowe. Ukoronowaniem przedstawionej ścieżki edukacji jest wpisanie danej osoby do ogólnie dostępnego Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Obowiązkiem rzeczoznawcy jest, podczas wyceny nieruchomości, postępowanie w oparciu o standardy zawodowe, ujęte pod nazwą Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (które to zostały opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych). Jeżeli dany rzeczoznawca zostanie wpisany na wykaz biegłych sądowych, opracowane przez niego wyceny nieruchomości mogą stanowić dowód w przypadku postępowania sądowego. Warto także zaznaczyć, że dobry i kompetentny rzeczoznawca powinien być osobą kontaktową, rzeczową i obdarzoną wysokimi umiejętnościami interpersonalnymi.
Dokument, będący wyceną nieruchomości przeprowadzoną przez rzeczoznawcę, jest- jak już wspomniano- dokumentem oficjalnym, posiadającym moc prawną oraz ważnym przez okres dwunastu miesięcy. Po upływie tego czasu musi on zostać zaktualizowany. Można także go podważyć na drodze konsultacji z innym rzeczoznawcą lub poprzez zgłoszenie się do odpowiedniej organizacji zawodowej.
Prawidłowo sporządzony operat szacunkowy powinien jasno określać cel przeprowadzonej wyceny, jej zakres oraz- przede wszystkim- przedmiot. Musi być on zgodny z podstawą prawną określoną w operacie, a także zawierać źródło zgromadzonych danych. Wszystkie elementy będące składowymi przeprowadzonej wyceny- analiza rynku, zastosowana metoda oraz technika przeprowadzenia następującej usługi, wykonane obliczenia oraz nazwanie ustalonej wartości (rynkowej, odtworzeniowej czy katastrofalnej) także muszą znaleźć się we wspomnianym dokumencie.
Wycena nieruchomości Poznań – pośrednik nieruchomości
Osobą, która także stosunkowo często wykonuje usługę wyceny nieruchomości jest pośrednik nieruchomości. W sytuacji gdy podczas sprzedaży danego lokalu decydujemy się na współpracę z agencją nieruchomości, jednym z jej etapów jest właśnie wycena mieszkania lub domu. Oczywiście, w przeciwieństwie do operatu szacunkowego, opracowany dokument nie ma mocy prawnej ani urzędowej, jednak stanowi przydatne narzędzie szacujące kwotę, jaką sprzedający może zażądać podczas sprzedaży konkretnej nieruchomości.
Pośrednik nieruchomości przeprowadza kompletny wywiad w celu poszukiwania niezbędnych informacji na temat danego lokalu. Taki wywiad uwzględnia wspomniane już przez nas czynniki, takie jak wielkość domu czy mieszkania, jego rzut, lokalizacja, walory estetyczne czy stan utrzymania. Pośrednik ma za zadanie także zaznajomić się dogłębnie ze skompletowaną dokumentacją dotyczącą tejże nieruchomości.
W przypadku wyceny mieszkania będzie to oświadczenie o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, umowa kupna-sprzedaży lub akt notarialny (w zależności od tego, czy nieruchomość jest mieszkaniem spółdzielczym, pochodzi z rynku pierwotnego lub wtórnego), dane techniczne (na przykład projekt mieszkania oraz standard wykonawczy) oraz prospekt informacyjny uzyskany od dewelopera.
Jeżeli interesuje nas wycena działki lub domu, w takim przypadku rzeczoznawca będzie potrzebował umowy kupna- sprzedaży, aktu notarialnego, odpisu z księgi wieczystej, projektu budowlanego oraz innych dokumentów technicznych, wypisu z rejestru gruntów, pozwolenia na budowę, a także wyrys z mapy zasadniczej oraz ewidencyjnej.
Oprócz wyceny mieszkania, pośrednik nieruchomości odpowiada także za sformułowanie atrakcyjnego ogłoszenia oferty sprzedaży, wykonanie zachęcających zdjęć, poszukiwanie potencjalnych kupców oraz uczestniczy w spotkaniach pomiędzy nimi a sprzedającym. Pośrednik otrzymuje prowizję od sprzedanego mieszkania, dlatego jego celem jest uzyskanie jak najwyższej ceny transakcyjnej danej nieruchomości. Jego praca znacznie ułatwia proces sprzedaży, pomaga klientowi zarobić więcej pieniędzy oraz szybciej znaleźć chętnego nabywcę sprzedawanego domu, czy mieszkania. Warto także wspomnieć, że najkorzystniejszą i cieszącą się najlepszymi statystykami sprzedaży cechuje się umowa zawierana z agencją nieruchomości na wyłączność.
Wycena nieruchomości Poznań – wycena nieruchomości online
Wycena nieruchomości online jest kolejną alternatywną metodą oszacowania wartości danego mieszkania, czy lokalu. Wymaga ona zestawienia podobnych danych, jak wspomnianych wcześniej- przykładowo metrażu, lokalizacji, stanu, czy obciążenia finansowego wycenianej nieruchomości.
W tym przypadku, porównanie nieruchomości z podobnymi lokalami oraz ich cenami zachodzi automatycznie, dzięki programowi sztucznej inteligencji. Program ten dokonuje samodzielnej wyceny nieruchomości, w oparciu o zgromadzone dane oraz stworzony specjalnie w tym celu algorytm.
Jest to więc narzędzie bardzo proste, szybkie i, zazwyczaj, całkiem bezpłatne. Strony internetowe oferujące wycenę nieruchomości online zazwyczaj zapewniają także regularną aktualizację wykonanej usługi.
Wycena nieruchomości Poznań – od strony technicznej
Wycena nieruchomości może zostać przeprowadzona przy użyciu kilku metod. Wyróżniamy wśród nich podejście porównawcze, dochodowe, mieszane oraz kosztowe. Każda z nich znajduje inne zastosowanie, w zależności od rodzaju analizowanej nieruchomości oraz sposobu, w jaki jest lub będzie użytkowana.
Metoda porównawcza umożliwia oszacowanie prawdopodobnej ceny, możliwej do uzyskania za dany lokal na rynku nieruchomości. Zwykle stosowana jest ona w przypadku lokali mieszkalnych, podlegających obrotowi.
Metoda dochodowa znajduje zastosowanie podczas wyceny nieruchomości komercyjnych. Korzystając z niej, w obliczeniach uwzględnia się potencjalne dochody, generowane przez wycenianą nieruchomość lub wynikające z jej przyszłego użytkowania. Połączeniem dwóch wspomnianych technik wyceny jest metoda mieszana.
W końcu, wyróżniamy także metodę kosztową. Wynikiem jej zastosowania jest otrzymanie wartości odtworzeniowej nieruchomości, a więc kosztów odtworzenia pomniejszonych o koszt zużycia konkretnego lokalu.
Wycena nieruchomości Poznań – jak zrobić to samemu?
Samodzielna wycena nieruchomości jest możliwa, jednakże dosyć trudna (zwłaszcza przy założeniu, że nie mamy żadnego doświadczenia ani wykształcenia w tym kierunku). Dodatkowo, otrzymany wynik jest siłą rzeczy bardzo orientacyjną wartością, mogącym być jednak przydatną wskazówką w wielu sytuacjach.
Jeżeli chcemy podjąć się takiego wyzwania, należy skompletować wszystkie wspomniane już wielokrotnie informacje, wpływające na wartość danej nieruchomości. Dodatkowo, konieczne jest przeanalizowanie dostępnej dokumentacji oraz zestawienie zdobytych danych z innymi lokalami o podobnej charakterystyce. W tym celu możemy korzystać nie tylko z internetowych ofert sprzedaży, ale także danych Związków Polskich. Przy szacowaniu wartości nieruchomości warto nieco obniżyć początkowo zakładaną kwotę, według specjalistów występuje powszechna tendencja do jej zawyżania.
Wycena nieruchomości Poznań – co podnosi, a co obniża wartość danego lokalu?
Wartość nieruchomości rośnie zazwyczaj proporcjonalnie do takich czynników, jak wielkość lokalu, liczba pokoi, stopień rozwinięcia węzła komunikacyjnego oraz bogata infrastruktura w okolicy, niski czynsz oraz dobry stan utrzymania danej nieruchomości. Wyżej opłacalne są również budynki posiadające windę (w przypadku lokali wielokondygnacyjnych), mieszkania sprzedawane wraz z miejscem parkingowym oraz schowkiem w piwnicy, posiadające taras lub balkon.
Aby podwyższyć wartość lokalu, warto przeprowadzić jego remont, w ogłoszeniu podkreślić zalety mieszkania lub domu, zadbać o estetykę zdjęć i naprawić ewentualnie niedociągnięcia techniczne.
Z kolei konieczność remontu, wysoki czynsz, niebezpieczna okolica, niedogodne rozmieszczenie pomieszczeń w mieszkaniu, obciążenia finansowe negatywnie wpływają na wartość danej nieruchomości.
Skontaktuj się z nami za pomocą formularza.
Wycena nieruchomości Poznań – ile będzie mnie kosztować?
Wycena nieruchomości jest usługą cechującą się bardzo zmiennymi kosztami. Na jej ostateczną cenę wpływa nie tylko rodzaj przeprowadzonej usługi, ale także typ wycenianej nieruchomości, jej sytuacja prawna, termin dokonania wyceny, lokalizacja w której znajduje się dany lokal oraz koszt zasobów, które trzeba poświecić na przeprowadzenie omawianej operacji.
W przypadku samodzielnie przeprowadzonej wyceny, będzie to oczywiście darmowe przedsięwzięcie. Jednocześnie, takie rozwiązanie wymaga największego nakładu pracy oraz poświęconego czasu, zwłaszcza jeżeli nie mamy żadnego doświadczenia w szacowaniu wartości nieruchomości.
W przypadku skorzystania z usług rzeczoznawcy, możemy oczekiwać najbardziej profesjonalnych rezultatów oraz otrzymujemy oficjalny, urzędowy dokument mający zastosowanie we wszelakich sytuacjach (w tym postępowaniu sądowym). Operat szacunkowy wymaga od nas największych nakładów finansowych (wycena nieruchomości tą drogą to wydatek rzędu nawet dwóch tysięcy złotych), jednakże nie wiąże się dla klienta z praktycznie żadnym wysiłkiem ani poświęceniem czasowym.
Jeżeli podejmujemy współpracę z agencją nieruchomości, musimy liczyć się z przekazaniem ustalonej prowizji (zwykle wynosi ona od 2 do 3 % ceny transakcyjnej danej nieruchomości) pośrednikowi, który został nam przydzielony. Takie rozwiązanie również umożliwia nam jednak przekazanie ogromu pracy komuś innemu.
W końcu, zazwyczaj darmowym wyjściem jest skorzystanie z usługi wyceny nieruchomości online. Jest to bez wątpienia najszybsza oraz najtańsza opcja, należy jednak uwzględnić przy tym margines popełnionego błędu. Internetowy kalkulator przeprowadzający wycenę danego lokalu, co oczywiste, pomija wiele subiektywnych etapów oszacowania wartości wycenianej nieruchomości.
Wycena nieruchomości Poznań – podsumowując
Biorąc pod uwagę wszystkie zgromadzone informacje, stojąc przed koniecznością wyceny nieruchomości należy pamiętać o kilku ważnych aspektach. Przede wszystkim, należy dobrać rodzaj wykonywanej usługi w zależności od wycenianej nieruchomości oraz celu, w którym dokonujemy takiej wyceny. Jeżeli potrzebny jest nam oficjalny dokument będący dowodem podczas procesu sądowego, należy zdecydować się na usługi kompetentnego rzeczoznawcy. Jeśli poszukujemy jedynie orientacyjnej oceny wartości mieszkania, które chcemy sprzedać- idealnym rozwiązaniem wydaje się wycena nieruchomości online. W przypadku sprzedaży mieszkania, warto rozważyć skorzystanie z pomocy pośrednika, który przeprowadzi wycenę oferowanego lokum oraz pomoże nam zaprezentować je w taki sposób, aby zachęcić potencjalnych zainteresowanych.
Niezależnie od metody takiej wyceny, należy pamiętać o wcześniejszym przygotowaniu dokumentacji dotyczącej nieruchomości. Nawet jeżeli to nie naszym obowiązkiem będzie jej analizowanie, znacznie skróci to czas oczekiwania na zamówioną wycenę. Wymaga dokumentacja różni się w zależności od rodzaju nieruchomości oraz przyczyny, dla której wykonywana jest jej wycena.
Należy pamiętać, że na wartość wycenianej nieruchomości wpływa mnóstwo czynników. Wycena lokalu nie jest łatwym zadaniem, na którym nie warto oszczędzać, dlatego nie wahajmy się przed skorzystaniem z profesjonalnej pomocy pod osobą rzeczoznawcy lub pośrednika nieruchomości, jeżeli nie czujemy się na siłach zrobić tego samodzielnie.
Odwiedź też nasz skup nieruchomości w Warszawie!